Έντυπο Ε2 και Μη Εισπραχθέντα Ενοίκια

Το έντυπο Ε2 συμπληρώνεται υποχρεωτικά από όσα νομικά πρόσωπα (και βέβαια από τα φυσικά πρόσωπα) έχουν εισόδημα από εκμίσθωση και υπεκμίσθωση ή τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ή ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων. Το έντυπο Ε2 συμπληρώνεται για ακίνητα στα οποία έχετε την πλήρη κυριότητα, την επικαρπία, την νομή ή άλλο δικαίωμα ή δουλεία επί των ακινήτων που νομικά ισοδυναμεί με επικαρπία ακινήτου.

Ακόμη και αν δεν υπάρχουν καθόλου πραγματικά ή τεκμαρτά έσοδα από ακίνητα το έντυπο πρέπει υποχρεωτικά να συμπληρωθεί με τα κενά κτίρια που είναι στην κατοχή σας (οικίες, γραφεία, καταστήματα, ξενοδοχεία, αποθήκες κ.λ.π.). Η σχετική επιλογή Νο39 Κενό, υπάρχει στην στήλη 17 του Ε2, Είδος Μίσθωσης Χρήση Ακινήτου.

Αντίθετα άκτιστα οικόπεδα, αγροτεμάχια και δικαίωμα υψούν δεν περιλαμβάνονται στο Ε2 ως κενά (παραλείπεται η αναγραφή τους) αν δεν αποφέρουν πραγματικό ή τεκμαρτό εισόδημα.

Επίσης οι κοινόχρηστοι χώροι τους οποίους μοιράζεστε με συνιδιοκτήτες π.χ. μιας πολυκατοικίας, αναγράφονται μόνο αν αποφέρουν πραγματικό εισόδημα μίσθωσης ή εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση σε τρίτους. Σε περίπτωση που σας αναλογεί μίσθωμα από κοινόχρηστο χώρο στον οποίο είστε συνιδιοκτήτες π.χ. εισόδημα από ενοικίαση ταράτσας μιας πολυκατοικίας σε κεραία κινητής τηλεφωνίας, πρέπει να έχετε σχετική βεβαίωση από τον διαχειριστή για το ετήσιο εισόδημα που σας αναλογεί με βάση τα χιλιοστά σας επί της συνιδιοκτησίας αυτής.

Σε περίπτωση ιδιοχρησιμοποίησης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου προκύπτει τεκμαρτό μίσθωμα ίσο με το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο το οποίο συμπληρώνει έσοδα και έξοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα στο Ε3 τότε το νομικό πρόσωπο αυτό μπορεί να εκπέσει ως τεκμαρτή δαπάνη ιδιόχρησης ποσό ίσο με το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιόχρηση και να μην επιβαρυνθεί φορολογικά. Στα απλογραφικά βιβλία ο σχετικοί κωδικοί του Ε3 για την τεκμαρτή δαπάνη ιδιόχρησης είναι οι 531, 532 ή 533.

Στο Ε2 δηλώνουμε πάντα τα ενοίκια που έπρεπε να εισπραχθούν για κάθε ακίνητο στο φορολογικό έτος 2015 ανεξαρτήτως του ποσού που τελικά εισπράχθηκε. Τα ενοίκια δηλαδή φορολογούνται ως εισόδημα ανεξαρτήτως του χρόνου είσπραξης τους ή του αν τελικά η απαίτηση έμεινε ανείσπρακτη. Αν το νομικό πρόσωπο πιστεύει ότι κάποιες απαιτήσεις καθυστερημένων ενοικίων  είναι πιθανότατα επισφαλείς δεν μπορεί να τις εξαιρέσει από τα φορολογητέα εισοδήματα του. Δεν ισχύει πλέον από το 2015 η δυνατότητα εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων στην Δ.Ο.Υ. Η δυνατότητα μη φορολόγησης για ανείσπρακτα ενοίκια του 2015 έχει θεσπιστεί μόνο για φυσικά πρόσωπα και  δεν ισχύει για νομικά πρόσωπα οποιασδήποτε νομικής μορφής.  Ο νέος κωδικός 41 ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων της στήλης 17 του Ε2 δεν μπορεί δηλαδή να χρησιμοποιηθεί από νομικά πρόσωπα σε καμία περίπτωση. Σημειώστε ότι από τεχνική αδυναμία του TAXISο κωδικός 41 είναι διαθέσιμος για καταχώρηση και στα Ε2 των νομικών προσώπωνκαι αυτό μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένες υποβολές δηλώσεων Ε2.

Για τα νομικά πρόσωπα που έχουν ανείσπρακτα ενοίκια η μόνη δυνατότητα που υπάρχει είναι να κάνουν προβλέψεις επισφαλών απαιτήσεων (δηλαδή να έχουν έξοδα προβλέψεων) σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 26 του ΚΦΕ. Σχετική με τον χειρισμό των επισφαλών απαιτήσεων είναι και η ΠΟΛ 1056/2015.

Η δυνατότητα προβλέψεων επισφαλών απαιτήσεων για ενοίκια είναι διαθέσιμη σε όλα τις μορφές νομικών προσώπων ανεξαρτήτως της κατηγορίας βιβλίων που τηρούν ή της τυχόν απαλλαγής τους από τήρηση βιβλίων.  Επίσης η πρόβλεψη επισφάλειας βάσει του άρθρου 26 ΚΦΕ, δεν αφορά μόνο απαιτήσεις από πελάτες αλλά κάθε είδους απαίτηση έναντι τρίτου (άρα και ανείσπρακτα ενοίκια), όπως η ανωτέρω ΠΟΛ 1056 ορίζει.

Η παρ.1 του άρθρου 26 Ν.4172 (ΚΦΕ) ορίζει ότι

α) για ληξιπρόθεσμες απαιτήσεις μέχρι το ποσό των χιλίων (1.000) ευρώ που δεν έχουν εισπραχθεί για διάστημα άνω των δώδεκα (12) μηνών, ο φορολογούμενος δύναται να σχηματίσει πρόβλεψη επισφαλών απαιτήσεων σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της εν λόγω απαίτησης, εφόσον έχουν αναληφθεί οι κατάλληλες (νομικές) ενέργειες για τη διασφάλιση του δικαιώματος είσπραξης της εν λόγω απαίτησης.

β) για ληξιπρόθεσμες απαιτήσεις άνω του ποσού των χιλίων (1.000) ευρώ που δεν έχουν εισπραχθεί για διάστημα άνω των δώδεκα (12) μηνών, ο φορολογούμενος δύναται να σχηματίσει πρόβλεψη επισφαλών απαιτήσεων, εφόσον έχουν αναληφθεί οι κατάλληλες ενέργειες για τη διασφάλιση του δικαιώματος είσπραξης της εν λόγω απαίτησης,

Είναι σημαντικό να τονισθεί ότι οι ληξιπρόθεσμες οφειλές του ενοικιαστή δεν αντιμετωπίζονται συνολικά αλλά ανά ληξιπρόθεσμη συναλλαγή δηλαδή ανά οφειλόμενο μίσθωμα,. Κάθε δηλαδή ανείσπρακτο μηνιαίο μίσθωμα  είναι μια αυτοτελής επισφαλής απαίτηση για τον τρόπο υπολογισμού του ποσού (άνω ή κάτω των 1.000 ευρώ) αλλά και των μηνών ληξιπρόθεσμης επισφάλειας σύμφωνα νε τον νόμο. Αν λοιπόν το μισθωτήριο δεν έχει ειδικούς όρους, που να ορίζουν κάτι διαφορετικό για το πότε πληρώνονται τα μισθώματα, τότε το μηνιαίο μίσθωμα μετά το τέλος του μήνα που αφορά καθίσταται ληξιπρόθεσμο και αρχίζει να τρέχει ο χρόνος ληξιπρόθεσμης απαίτησης σύμφωνα με το άρθρο 26 ΚΦΕ. Φυσικά οι προβλέψεις πρέπει να γίνουν με βάση  τον ληξιπρόθεσμο χρόνο όπως διαμορφώθηκε στις 31/12/15 και αν τηρούνται βιβλία θα γίνει και εγγραφή εξόδων στα βιβλία. Αν δεν τηρούνται βιβλία θα έχετε εξωλογιστική κατάσταση υπολογισμού επισφαλειών.

Βασική όμως φορολογική προϋπόθεση για την διενέργεια προβλέψεων επισφαλών απαιτήσεων είναι να έχουν γίνει οι κατάλληλες νομικές ενέργειες διεκδίκησης του επισφαλούς ποσού. Δεν αρκεί  απλώς η αγωγή αποβολής-έξωσης του ενοικιαστή από το ακίνητο. Πρέπει δηλαδή να έχει γίνει τουλάχιστον κατάθεση αγωγής επιδίκασης των μισθωμάτων ή έκδοσης διαταγής πληρωμής μέχρι την υποβολή της φορολογικής σας δήλωσης.

Μόνο φυσικά πρόσωπα μπορούν να μην φορολογηθούν για μη εισπραχθέντα ενοίκια εφόσον υποβάλλουν δήλωση στην Δ.Ο.Υ. με τα στοιχεία των ανείσπρακτων ενοικίων του 2015. Η δήλωση πρέπει να συνοδεύεται από φωτοτυπία των σχετικών νομικών ενεργειών κατά του ενοικιαστή που έχουν γίνει από τον φορολογούμενο ιδιοκτήτη. Για να  μην φορολογηθούν τα ενοίκια πρέπει να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση για την απόδοση του μισθίου και την αποβολή του μισθωτή ή απόφαση που επιδικάζει τα μισθώματα ή διαταγή πληρωμής των μισθωμάτων. 

Εναλλακτικά αρκεί να έχει υποβληθεί   απλώς αγωγή αποβολής του μισθωτή ή επιδίκασης των μισθωμάτων. Κανονικά η δήλωση στην Δ.Ο.Υ. πρέπει να υποβληθεί από τα φυσικά πρόσωπα πριν την υποβολή της φορολογικής δήλωσης αλλά η τρέχουσα μακροχρόνια αποχή των δικηγόρων θα υποχρεώσει το υπουργείο να δεχθεί πρώτα τις φορολογικές δηλώσεις και η σχετική διαδικασία στην Δ.Ο.Υ. να γίνει σε μεταγενέστερο χρόνο.

Όταν υπάρχουν Ανείσπρακτα Ενοίκια Φυσικών Προσώπων συμπληρώνονται κανονικά τα στοιχεία του ενοικιαστή, οι μήνες που εκχωρήθηκαν  και το  μηνιαίο ποσό μισθώματος και το ποσό καταχωρείται στην στήλη 16 του Ε2. Τα ανείσπρακτα ενοίκια ενημερώνουν τον πληροφοριακό κωδικό 125-126 του Ε1. Τα ανείσπρακτα ενοίκια  φυσικών προσώπων αποτελούν εισόδημα  της χρονιάς κατά την οποία πραγματικά εισπράχθηκαν.